Depuis le 1er janvier 2025, les règles du jeu ont changé pour les acheteurs immobiliers en Wallonie. Le taux des droits d’enregistrement est passé de 12,5 % à 3 % pour l’achat d’une habitation propre et unique. Sur un bien à 200 000 €, cela représente une économie de 19 000 € de frais d’acquisition.

Mais cette réforme ne se résume pas à un simple changement de taux. Elle a aussi supprimé plusieurs avantages fiscaux qui existaient auparavant, et elle impose des conditions strictes dont le non-respect peut coûter cher. Dix-huit mois après son entrée en vigueur, ce guide fait le point sur ce que vous devez connaître avant de signer.

Qu’est-ce qui a changé depuis le 1er janvier 2025 ?

L’ancien régime : 12,5 %, abattement et taux réduit

Avant la réforme, le taux standard des droits d’enregistrement en Wallonie était de 12,5 % du prix d’achat. Pour atténuer ce coût, la Région avait mis en place plusieurs mécanismes :

• L’abattement primo-acquéreur : une exonération sur la première tranche de 20 000 € du prix, soit une économie de 2 500 € maximum.
• Le taux réduit de 6 % pour les « habitations modestes », accordé lorsque le revenu cadastral ne dépassait pas un certain plafond.
• Le chèque-habitat : un crédit d’impôt annuel pouvant atteindre 1 520 € par an, majoré de 125 € par enfant à charge, pendant 20 ans. Sur la durée, c’était l’avantage le plus significatif pour les ménages à revenus moyens.

Tous ces mécanismes ont été supprimés par le décret du 5 décembre 2024. Ils sont remplacés par un seul dispositif : le taux à 3 %.

Le nouveau régime : un taux unique de 3 % sous conditions

Depuis le 1er janvier 2025, tout acquéreur qui remplit les conditions peut bénéficier d’un taux de 3 % sur l’intégralité du prix d’achat, sans plafond. Que le bien coûte 150 000 € ou 500 000 €, le taux reste le même. C’est l’une des forces de cette réforme : sa simplicité.

Le taux de 12,5 % reste d’application pour tous les achats qui ne remplissent pas les conditions du taux réduit : résidences secondaires, investissements locatifs, acquéreurs déjà propriétaires d’un autre bien.

Qui peut bénéficier du taux à 3 % ?

Les trois conditions cumulatives

Pour bénéficier du taux réduit, vous devez remplir les trois conditions suivantes :

1. Habitation propre : le bien acheté doit être destiné à devenir votre résidence principale. Vous devez vous y domicilier dans un délai de 3 ans (5 ans pour un terrain à bâtir ou un bien sur plan) et y rester au moins 3 ans.
2. Habitation unique : vous ne pouvez pas être plein propriétaire d’un autre bien immobilier d’habitation, que ce soit en Belgique ou à l’étranger.
3. Acquisition en pleine propriété : l’achat doit porter sur la pleine propriété du bien (pas uniquement l’usufruit ou la nue-propriété).

Ces conditions doivent être remplies au moment de la signature de l’acte authentique chez le notaire, et maintenues pendant la période de domiciliation obligatoire.

Les cas particuliers à connaître

Vous êtes déjà propriétaire ? Vous pouvez quand même bénéficier du taux à 3 % si vous vous engagez à revendre votre bien actuel dans les 3 ans suivant l’acquisition du nouveau. C’est un mécanisme prévu par la réforme pour accompagner les ménages qui déménagent.

Vous êtes nu-propriétaire ou usufruitier ? Bonne nouvelle : seule la pleine propriété est prise en compte. Si vous détenez un bien en nue-propriété (suite à une donation ou un héritage par exemple), vous restez éligible au taux réduit.

Vous achetez en couple non marié ? Chaque acquéreur est évalué individuellement. Si l’un des deux est déjà plein propriétaire d’un autre bien, le taux de 3 % ne s’applique qu’à la quote-part de l’acquéreur éligible. L’autre acquiert sa part au taux de 12,5 %.

Vous achetez un terrain à bâtir ? Le taux de 3 % s’applique également, à condition de construire et de vous domicilier dans les 5 ans (au lieu de 3 ans pour un bien existant).

Combien économisez-vous réellement ? Calculs concrets

Comparaison avant et après la réforme

Prenons trois scénarios typiques du marché immobilier en province de Liège :

Les chiffres sont parlants. Sur une maison à 280 000 €, le gain atteint 26 600 €. C’est presque le montant d’un apport personnel que beaucoup de ménages peinent à réunir.

Ce que la réforme a supprimé : qui y gagne, qui y perd ?

La médaille a un revers. En contrepartie du taux à 3 %, la Wallonie a supprimé :

• Le chèque-habitat : jusqu’à 1 520 €/an pendant 20 ans, soit un avantage total pouvant atteindre 30 400 € sur la durée d’un emprunt. Ce dispositif était particulièrement intéressant pour les ménages à revenus modestes.
• L’abattement de 20 000 € sur la base taxable (économie de 2 500 €).
• Le taux réduit de 6 % pour les habitations modestes.

Pour un acheteur qui prévoyait d’utiliser le chèque-habitat pendant 20 ans sur un bien modeste, l’ancien régime pouvait être plus avantageux. Toutefois, pour la majorité des acheteurs (et surtout ceux qui ont des fonds propres limités), la réduction immédiate du ticket d’entrée est décisive. Payer 5 400 € au lieu de 22 500 € le jour de l’acte change la donne pour beaucoup de primo-acquéreurs.

Quels sont les pièges à éviter ?

Revente avant 3 ans : le remboursement de l’avantage

Si vous revendez votre bien avant l’expiration du délai de 3 ans de domiciliation obligatoire, vous devrez rembourser la différence entre le taux de 12,5 % et le taux de 3 % que vous avez payé. Sur une maison à 280 000 €, cela représente 26 600 € à rembourser. C’est une somme considérable qui doit être prise en compte si votre situation personnelle ou professionnelle est susceptible de changer.

Il existe toutefois une exception : en cas de force majeure dûment justifiée (décès, invalidité, mutation professionnelle forcée), l’administration peut accorder une dérogation.

Non-domiciliation dans les délais

Le délai de 3 ans pour vous domicilier dans le bien commence à courir à la date de l’acte notarié. Si vous achetez un bien à rénover et que les travaux prennent plus de temps que prévu, vous risquez de dépasser le délai. Pour un terrain à bâtir ou un bien sur plan, le délai est porté à 5 ans, ce qui laisse davantage de marge.

Héritage ou donation d’un autre bien pendant la période

Si, après votre achat à 3 %, vous héritez d’un autre bien d’habitation en pleine propriété, la condition de « bien unique » n’est plus remplie. Toutefois, la réglementation prévoit que c’est la situation au moment de l’acte authentique qui prime. Un héritage intervenu après la signature ne remet pas en cause l’avantage fiscal, pour autant que vous mainteniez votre domiciliation dans le bien acheté.

Quel impact sur le marché immobilier en province de Liège ?

Hausse de la demande et évolution des prix

Dix-huit mois après l’entrée en vigueur de la réforme, les premiers effets sont visibles. Le nombre de transactions immobilières en Wallonie a progressé, porté par un regain d’intérêt des primo-acquéreurs. La baisse du ticket d’entrée, combinée à des taux hypothécaires qui se sont stabilisés à des niveaux plus raisonnables qu’en 2023-2024, crée un contexte favorable à l’achat.

Plusieurs analystes, dont ING, avaient anticipé une hausse des prix de 5 à 7 % sur la période 2025-2026 en Wallonie, l’augmentation de la demande poussant mécaniquement les prix vers le haut. En province de Liège, cette tendance se confirme principalement dans les communes les plus recherchées de la Basse-Meuse et du sud de l’agglomération.

Ce que nous constatons sur le terrain en tant qu’agence

Chez Forward Real Estate, nous observons depuis début 2025 une nette augmentation des demandes de primo-acquéreurs dans la région de Liège. Des profils qui, il y a deux ans, n’avaient pas les fonds propres nécessaires pour couvrir les frais d’acquisition parviennent désormais à se positionner. Le gain de 15 000 à 25 000 € sur les droits d’enregistrement fait souvent la différence entre un projet réalisable et un projet reporté.

Nous constatons également que les biens nécessitant des travaux de rénovation gagnent en popularité. Les acheteurs réinvestissent une partie de l’économie réalisée sur les droits d’enregistrement dans la rénovation énergétique de leur bien, ce qui était précisément l’un des objectifs de la réforme.

Questions fréquentes sur les droits d’enregistrement en Wallonie

Le taux de 3 % s’applique-t-il aussi aux frais de notaire ?

Non. Les frais de notaire (honoraires, frais administratifs, frais de recherche) sont distincts des droits d’enregistrement. Seul le taux des droits d’enregistrement passe à 3 %. Les honoraires du notaire sont fixés par la loi et ne changent pas. Pour une estimation complète de vos frais, le simulateur de notaire.be reste la référence.

Puis-je bénéficier du taux à 3 % si j’achète un bien à rénover ?

Oui, le taux réduit s’applique à tout type de bien d’habitation : maison, appartement, bien à rénover, terrain à bâtir, ou même un immeuble à usage mixte si la partie habitation est prépondérante. La condition est de vous y domicilier dans les délais requis.

Si j’achète avec mon conjoint et qu’il est déjà propriétaire, que se passe-t-il ?

Si vous êtes mariés ou cohabitants légaux, la condition de « bien unique » est évaluée au niveau du ménage : si l’un des deux est déjà plein propriétaire, le taux de 12,5 % s’applique à l’ensemble de l’achat, sauf si le bien existant est revendu dans les 3 ans. Pour les cohabitants de fait, chaque acquéreur est évalué individuellement pour sa quote-part.

Le taux de 3 % est-il cumulable avec d’autres avantages fiscaux ?

Non. La réforme a remplacé les anciens avantages (abattement, taux réduit habitation modeste, chèque-habitat). Le taux de 3 % est désormais le seul mécanisme de réduction des droits d’enregistrement pour l’habitation propre et unique en Wallonie.

Que se passe-t-il si je transforme mon bien en location après 3 ans ?

Si vous avez respecté la période de domiciliation de 3 ans minimum, vous êtes libre de disposer de votre bien comme vous l’entendez ensuite : le louer, le revendre ou l’utiliser à d’autres fins. L’avantage fiscal est définitivement acquis une fois les conditions remplies.

J’ai signé mon compromis fin 2024 mais l’acte est passé en 2025. Quel taux s’applique ?

C’est la date de l’acte authentique qui détermine le régime applicable, pas la date du compromis. Si votre acte a été signé à partir du 1er janvier 2025, vous bénéficiez du nouveau taux de 3 %, pour autant que vous remplissiez les conditions